แก้ก.ม.เพิ่มสิทธิคนต่างชาติ เช่าที่ดิน-ซื้อคอนโดฯ

ดร. รุจิระ บุนนาค

คอลัมน์ แนวหน้าออนไลน์ กฎ กติกา ธุรกิจ

เผยแพร่ : วันศุกร์ที่ 28  มิถุนายน พ.ศ. 2567

เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมานายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีได้แถลงข่าวนโยบายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระลอกใหม่ ด้วยการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เร่งศึกษาเพื่อแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติมีสิทธิเช่าที่ดินเพิ่มเป็นเวลา 99 ปี รวมถึงให้มีสิทธิซื้ออาคารชุด หรือคอนโดฯเพิ่มเป็น 75% ตามข้อเสนอแนะจากกระทรวงการคลัง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของไทยที่กำลังชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์

มาตรการนี้สืบเนื่องจากมติคณะรัฐมนตรีที่เห็นชอบในหลักการในคราวการประชุมเมื่อวันที่ 9 เมษายน2567 ในวาระเรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และการเตรียมเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองอุตสาหกรรมระดับโลก

มีข้อน่าสังเกตว่า ในวันประชุมคณะรัฐมนตรีวันนั้น นายกฯเศรษฐาลาประชุม เนื่องจากติดโควิด ถือเป็นเหตุบังเอิญโดยแท้ เพราะหากนายกฯเศรษฐาเข้าร่วมประชุมคณะรัฐมนตรีในวันนั้น จะมีข้อครหา และมีคำถามขึ้นว่า มติคณะรัฐมนตรีเป็นการเอื้อประโยชน์ให้บริษัท แสนสิริฯ ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่นายกฯเศรษฐาเคยทำงานอยู่ และคนในครอบครัวยังถือหุ้นอยู่หรือไม่? แต่บังเอิญนายกฯเศรษฐาไม่ได้เข้าร่วมประชุมในวันนั้น จึงรอดพ้นข้อครหาไปอย่างหวุดหวิด

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับวัตถุประสงค์ทั่วไป  มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ

การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าต้องเป็นไปเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น

การเช่าตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เป็นการเช่าที่ถือว่า มีลักษณะพิเศษ ที่การเช่าถือเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สามารถโอนหรือนำสิทธิไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้โดยที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่จะให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยไม่ประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้ เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน 2. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และ 3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ระยะเวลาในสิทธิทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียน ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่พิเศษไปกว่านั้นคือ สิทธิทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ รวมถึงทรัพย์อิงสิทธิ สามารถตกทอดทางมรดกได้ และสิทธิทรัพย์อิงสิทธิไม่จำกัดว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น คนต่างชาติก็เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิได้ด้วย

หากมีการแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับคนต่างชาติเช่า อสังหาริมทรัพย์ ให้มีระยะยาวขึ้น จะเป็นการแก้ไขพระราชบัญญัติทรัพย์ อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ในส่วนของการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด(คอนโดมิเนียม) นั้น บุคคลคนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่งในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2541 (ตาม มาตรา 4และมาตรา 19 ทวิ) ซึ่งเป็นกฎหมายอาคารชุดฉบับเดิมแต่หากมีการแก้ไขตามมติคณะรัฐมนตรีที่รับหลักการตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ จะทำให้คนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นต่างชาติ มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ 75% ของเนื้อที่ทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่งในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด (หรือได้อีก 26% จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 49%) แต่มีเงื่อนไขข้อแม้ว่าไม่สามารถใช้สิทธิลงคะแนนออกเสียงเกิน 49% ในเรื่องธุรกรรมหรือนิติกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งนั้น

หากแก้ไขกฎหมายในสองประเด็นดังกล่าวในมุมบวกย่อมเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วยให้ผู้ประกอบกิจการธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ทำตลาด และขายทรัพย์สินได้มากขึ้น

ในมุมลบ กรณีของห้องชุดที่ผู้ประกอบธุรกิจคนต่างชาติได้กว้านซื้อไว้เพื่อประกอบกิจการด้านการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (นอกเหนือจากการซื้อครองกรรมสิทธิ์ไว้เป็นที่พักอาศัยส่วนบุคคล) ซึ่งมิได้มีเพียงกรณีซื้อไว้เก็งกำไร แต่นำห้องชุดออกบริการให้เช่าพัก ทั้งแบบ ชั่วคราว ค้างคืน รายวัน ซึ่งเป็นกิจการโรงแรม โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ถือว่าผิดกฎหมาย หลีกเลี่ยงไม่เสียภาษีเงินได้ด้านการบริการ แต่ได้รับความนิยมในหมู่นักท่องเที่ยว และแขกผู้มาพัก ที่จองสำรองห้องพักทางเว็บไซต์ ด้วยค่าบริการที่มีราคาถูกกว่าค่าเช่าโรงแรมของคนไทยเป็นเท่าตัว

นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ของรัฐบาลในเรื่องนี้ หากพิจารณาให้ดี จะเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจ หรือทำให้เศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าเดิมกันแน่?  

                                                                     ………………………

Marut Bunnag Copyright @2020

 


เราใช้คุกกี้เพื่อพัฒนาประสิทธิภาพ และประสบการณ์ที่ดีในการใช้เว็บไซต์ของคุณ คุณสามารถศึกษารายละเอียดได้ที่นโยบายความเป็นส่วนตัว และสามารถจัดการความเป็นส่วนตัวเองได้ของคุณได้เองโดยคลิกที่ ตั้งค่า
Cookie policy for development and experience and the experience of use that has previously been studied in detail in the policy and can be controlled by controlling the installation.setting

Privacy Preferences

คุณสามารถเลือกการตั้งค่าคุกกี้โดยเปิด/ปิด คุกกี้ในแต่ละประเภทได้ตามความต้องการ ยกเว้น คุกกี้ที่จำเป็น
You can choose your cookie settings by turning them on/off. Cookies in each category can be customized according to your needs, except for essential cookies.

Allow All
Manage Consent Preferences
  • Always Active

Save

Policy

1. Send only queries related to laws only.
2. Do not use rude words, or words which implicate other persons.
3. The sender of a message to the legal board must be responsible for his/her statement.

เงื่อนไขการใช้งานกระทู้คำถาม

1.สำหรับส่งคำถามที่เกี่ยวกับข้อกฎหมายเท่านั้น
2.ห้ามมีคำหยาบคาย พาดพิงบุคคลอื่น ทำให้เกิดความเสียหาย
3.ผู้ที่ส่งคำถามลงในกระดานกฏหมาย ต้องมีความรับผิดชอบต่อข้อความนั้น