แก้ก.ม.เพิ่มสิทธิคนต่างชาติ เช่าที่ดิน-ซื้อคอนโดฯ

ดร. รุจิระ บุนนาค

คอลัมน์ แนวหน้าออนไลน์ กฎ กติกา ธุรกิจ

เผยแพร่ : วันศุกร์ที่ 28  มิถุนายน พ.ศ. 2567

เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมานายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีได้แถลงข่าวนโยบายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระลอกใหม่ ด้วยการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เร่งศึกษาเพื่อแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติมีสิทธิเช่าที่ดินเพิ่มเป็นเวลา 99 ปี รวมถึงให้มีสิทธิซื้ออาคารชุด หรือคอนโดฯเพิ่มเป็น 75% ตามข้อเสนอแนะจากกระทรวงการคลัง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของไทยที่กำลังชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์

มาตรการนี้สืบเนื่องจากมติคณะรัฐมนตรีที่เห็นชอบในหลักการในคราวการประชุมเมื่อวันที่ 9 เมษายน2567 ในวาระเรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และการเตรียมเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองอุตสาหกรรมระดับโลก

มีข้อน่าสังเกตว่า ในวันประชุมคณะรัฐมนตรีวันนั้น นายกฯเศรษฐาลาประชุม เนื่องจากติดโควิด ถือเป็นเหตุบังเอิญโดยแท้ เพราะหากนายกฯเศรษฐาเข้าร่วมประชุมคณะรัฐมนตรีในวันนั้น จะมีข้อครหา และมีคำถามขึ้นว่า มติคณะรัฐมนตรีเป็นการเอื้อประโยชน์ให้บริษัท แสนสิริฯ ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่นายกฯเศรษฐาเคยทำงานอยู่ และคนในครอบครัวยังถือหุ้นอยู่หรือไม่? แต่บังเอิญนายกฯเศรษฐาไม่ได้เข้าร่วมประชุมในวันนั้น จึงรอดพ้นข้อครหาไปอย่างหวุดหวิด

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับวัตถุประสงค์ทั่วไป  มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ

การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าต้องเป็นไปเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น

การเช่าตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เป็นการเช่าที่ถือว่า มีลักษณะพิเศษ ที่การเช่าถือเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สามารถโอนหรือนำสิทธิไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้โดยที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่จะให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยไม่ประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้ เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน 2. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และ 3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ระยะเวลาในสิทธิทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียน ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่พิเศษไปกว่านั้นคือ สิทธิทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ รวมถึงทรัพย์อิงสิทธิ สามารถตกทอดทางมรดกได้ และสิทธิทรัพย์อิงสิทธิไม่จำกัดว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น คนต่างชาติก็เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิได้ด้วย

หากมีการแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับคนต่างชาติเช่า อสังหาริมทรัพย์ ให้มีระยะยาวขึ้น จะเป็นการแก้ไขพระราชบัญญัติทรัพย์ อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ในส่วนของการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด(คอนโดมิเนียม) นั้น บุคคลคนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่งในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2541 (ตาม มาตรา 4และมาตรา 19 ทวิ) ซึ่งเป็นกฎหมายอาคารชุดฉบับเดิมแต่หากมีการแก้ไขตามมติคณะรัฐมนตรีที่รับหลักการตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ จะทำให้คนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นต่างชาติ มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ 75% ของเนื้อที่ทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่งในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด (หรือได้อีก 26% จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 49%) แต่มีเงื่อนไขข้อแม้ว่าไม่สามารถใช้สิทธิลงคะแนนออกเสียงเกิน 49% ในเรื่องธุรกรรมหรือนิติกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งนั้น

หากแก้ไขกฎหมายในสองประเด็นดังกล่าวในมุมบวกย่อมเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วยให้ผู้ประกอบกิจการธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ทำตลาด และขายทรัพย์สินได้มากขึ้น

ในมุมลบ กรณีของห้องชุดที่ผู้ประกอบธุรกิจคนต่างชาติได้กว้านซื้อไว้เพื่อประกอบกิจการด้านการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (นอกเหนือจากการซื้อครองกรรมสิทธิ์ไว้เป็นที่พักอาศัยส่วนบุคคล) ซึ่งมิได้มีเพียงกรณีซื้อไว้เก็งกำไร แต่นำห้องชุดออกบริการให้เช่าพัก ทั้งแบบ ชั่วคราว ค้างคืน รายวัน ซึ่งเป็นกิจการโรงแรม โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ถือว่าผิดกฎหมาย หลีกเลี่ยงไม่เสียภาษีเงินได้ด้านการบริการ แต่ได้รับความนิยมในหมู่นักท่องเที่ยว และแขกผู้มาพัก ที่จองสำรองห้องพักทางเว็บไซต์ ด้วยค่าบริการที่มีราคาถูกกว่าค่าเช่าโรงแรมของคนไทยเป็นเท่าตัว

นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ของรัฐบาลในเรื่องนี้ หากพิจารณาให้ดี จะเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจ หรือทำให้เศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าเดิมกันแน่?  

                                                                     ………………………