ดร. รุจิระ บุนนาค
คอลัมน์ แนวหน้าออนไลน์ กฎ กติกา ธุรกิจ
เผยแพร่ : วันพฤหัสบดีที่ 17 เมษายน พ.ศ. 2568
ห้องชุด หรือคอนโดฯกลางกรุงเทพฯถูกกว้านซื้อโดยนายทุน ต่างชาติ ลักลอบเปลี่ยนเป็นโรงแรมเถื่อน ปล่อยเช่ารายวัน และรายสัปดาห์
การให้เช่าโรงแรมเถื่อนรายวันจะผ่านแพลตฟอร์มจองห้องพักผ่านอินเตอร์เนต หรือโซเชียลมีเดีย แพลตฟอร์มที่เป็นที่นิยมมากที่สุดคือ Airbnb โดยใช้วิธีซ่อนกุญแจห้องในตู้ข้างถนน หรือซ่อนคีย์การ์ดไว้ตามตู้เก็บของบริเวณใกล้ที่พัก หรือตามต้นไม้ และให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินมาหยิบเองโดยได้รับรหัสที่จะเปิดเอากุญแจหรือคีย์การ์ดด้วยตนเอง เพื่อเข้าพักในห้องชุดที่ปล่อยเช่ารายวัน
ในประเทศไทยการเปิดห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์ให้เช่าพักรายวันหรือระยะเวลาสั้นๆ โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ถือว่าเจ้าของหรือผู้ปล่อยเช่า กระทำผิดตามพระราชบัญญัติ โรงแรม พ.ศ. 2547 โทษปรับสูงสุด 20,000 บาท และปรับรายวัน 10,000 บาท จนกว่าจะเลิกดำเนินกิจการ
นอกจากนี้ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะระบุไว้ชัดเจนว่า ห้ามปล่อยเช่ารายวันและกำหนดบทปรับเงินเป็นมาตรการลงโทษผู้ฝ่าฝืนเพราะกระทบต่อความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยของลูกบ้านผู้พักอาศัยซึ่งส่วนใหญ่เป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการ เพราะถือเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภท เข้าข่ายเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย
นิติบุคคลอาคารชุด อาจแจ้งความดำเนินคดีผู้ฝ่าฝืนกฎหมาย เจ้าของห้องชุดเองอาจถูกปรับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามกฎหมายอื่นอาทิ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ซึ่งมีบทบังคับให้เจ้าของสถานที่ต้องแจ้งต่อพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้าพัก หากฝ่าฝืนมีโทษปรับ 2,000-10,000 บาท
การปล่อยให้เช่าห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์เป็นรายวันการกระทำที่ผิดกฎหมายที่มีมานานแล้วไม่ใช่เพิ่งจะมีตอนที่เป็นข่าวในปัจจุบัน
เจ้าของห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์จะมีความคิดว่าเมื่อเป็นเจ้าของแล้ว ถือว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคล ที่จะบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้ออกดอกออกผลเป็นรายได้หรือเป็นเงินอย่างไรก็ได้ ซึ่งเป็นความคิดที่ไม่ถูกต้อง
ในการเปิดหลักสูตรหรือคอร์สสอนการใช้ Airbnbจะมีคำกล่าวว่า “ไม่เคยมีคำพิพากษาว่า การปล่อยคอนโดฯให้เช่าทำไม่ได้” ดังนั้น ย่อมหมายความเป็นนัยว่า สามารถทำได้โดยชอบด้วยเหตุผลด้านสิทธิส่วนบุคคล ซึ่งตามความเป็นจริงแล้ว เป็นตรรกะที่ผิด และเป็นความคิดที่ผิดกฎหมายด้วย
ได้มีแนวคำพิพากษา คดีหมายเลขดำที่ 50/2561 หมายเลขแดงที่ 59/2561 ศาลจังหวัดหัวหิน, คดีหมายเลขดำที่ 107/2561 คดีหมายเลขแดงที่ 106/2561 ศาลจังหวัดหัวหิน และคดีหมายเลขดำที่ 277/2561 คดีหมายเลขแดงที่ 900/2561 ศาลจังหวัดเพชรบุรี ได้มีคำพิพากษาตัดสินไปในแนวเดียวกัน จึงถือเป็นบรรทัดฐานว่า การปล่อยห้องชุดให้เช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ เป็นการกระทำอันผิดกฎหมายและมีโทษทางอาญา
อย่างไรก็ตาม คำพิพากษามิได้วินิจฉัยครอบคลุมถึงประเด็นว่า Airbnb ถือเป็นเครื่องมือที่ใช้ หรือสนับสนุนในการกระทำความผิดหรือไม่เมื่อเทียบกับนิติบุคคลอาคารชุดที่รับฝากให้เช่าห้องชุดรายวันก็มีความผิดด้วย
การที่คำพิพากษามิได้วินิจฉัยครอบคลุมประเด็นที่เกี่ยวกับ Airbnb อาจเป็นเพราะอัยการผู้เป็นโจทก์ ไม่ได้ฟ้องผู้ประกอบกิจการ Airbnb ให้เป็นจำเลยด้วย เพราะผู้ประกอบกิจการ Airbnb ไม่ได้อยู่ในประเทศไทย จึงไม่สามารถติดตามตัวเพื่อฟ้องคดี ดังนั้น จึงไม่ได้หมายความว่า Airbnb ไม่ได้กระทำความผิด เพียงแต่ไม่ได้อยู่ในประเทศไทย จึงไม่ถูกฟ้องคดีในประเทศไทย
การที่เจ้าของห้องชุด หรืออพาร์ทเมนท์ ปล่อยให้เช่ารายวัน ถือเป็นการกระทำความผิดตามกฎหมาย เนื่องจากเป็นการเอาเปรียบผู้ประกอบกิจการโรงแรมที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสถานที่ให้เป็นไปตามมาตรฐานโรงแรมตามกฎหมาย ขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีแบบโรงแรม ในขณะที่เจ้าของห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์ ไม่ต้องลงทุนมาก และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีดังกล่าว
เรื่องความปลอดภัยถือเป็นประเด็นที่สำคัญอีกเช่นกัน เพราะหลักการของ การพักอาศัยในห้องชุด หรืออพาร์ทเมนท์ เป็นการพักอาศัยในระยะยาว เป็นเดือนหรือเป็นปี ซึ่งเป็นเรื่องความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัย
แต่หากเจ้าของห้องชุด หรืออพาร์ทเมนท์ให้เช่ารายวันแขกที่มาพักจะเปลี่ยนหน้าแทบไม่ซ้ำกันในแต่ละวันและมักจะไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของห้องชุดและอพาร์ทเมนท์ นอกจากนี้ เจ้าของห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์ดังกล่าวจะไม่เก็บหลักฐานประจำตัวของผู้เข้าพัก เช่น สำเนาพาสปอร์ต บัตรประชาชน อย่างน้อยหนึ่งเดือน เพื่อป้องกันป้องกันอาชญากรรม สำหรับการตรวจสอบตามกฎหมายแบบโรงแรม
ปัจจุบันเจ้าของห้องชุดหรืออพาร์ทเมนท์ที่ให้เช่ารายวันมักจะเป็นทุนใหญ่ต่างประเทศ เมื่อนักท่องเที่ยวชาติตนมาพัก เงินจะหมุนเวียนอยู่ในกลุ่มของพวกเขาอย่างเดียว ไม่กระจาย และไม่เสียภาษีให้กับประเทศไทย ซึ่งจะลงทุนน้อยและได้รับผลตอบแทนมากถือเป็นการเอารัดเอาเปรียบคนไทย ที่ทำมาหากินโดยสุจริต
การเป็นเจ้าของทรัพย์สินและแสวงหารายได้ต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายจะทำตามความต้องการหรืออำเภอใจของตนอย่างเดียวไม่ได้
ดร.รุจิระ บุนนาค
……………………
