ซื้อบ้านขายทอดตลาด กับ ข้อควรระวัง

ข่าวดังสะเทือนขวัญจากกรณีลูกหนี้ธนาคาร   ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านเดิมได้ถูกธนาคาร ยึดบ้านขายทอดตลาด แล้วเจ้าของบ้านคนใหม่ที่ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด เข้าไปคุยเจรจากับเจ้าของบ้านเดิม ที่ไม่ยอมออกจากบ้าน จนเจ้าของบ้านเดิมไม่พอใจ ไล่ยิงเจ้าของบ้านคนใหม่เสียชีวิตเป็นเรื่องที่สังคมให้ความสนใจเป็นอย่างมาก

            กรณีดังกล่าว   เจ้าของบ้านเดิมมีพฤติการณ์เหี้ยมโหดมากไล่ยิงเจ้าของบ้านใหม่ที่เป็นผู้หญิงมาคุยด้วยมือเปล่า เมื่อเธอถูกไล่ยิง เธอวิ่งไปเตือนลูกสาว ที่อยู่บนรถให้ระวังตัว ส่วนเธอวิ่งหนีไปอีกทาง เพื่อเบนความสนใจไม่ให้เจ้าของบ้านเดิมทำร้ายลูกสาวตัวเอง ถือว่ายอมเสียชีวิตเพียงคนเดียว เพื่อรักษาชีวิตลูกสาว

            ส่วนเจ้าของบ้านเดิม    หลังจากที่บ้านขายทอดตลาดแล้ว       ยังมีเงินเหลือจากการขายทอดตลาดและได้รับเงินคืนในส่วนที่เกินยังอ้างว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมและถูกโกง เนื่องจากชำระหนี้ให้กับธนาคารแล้ว แต่ธนาคารไม่ยอมลงบันทึกไว้ในระบบและปรับลดยอดหนี้ ถือว่าเป็นข้ออ้างที่ฟังไม่ขึ้น เพราะจะต้องเป็นประเด็นที่ต่อสู้ว่ากล่าวกันในคดีตั้งแต่แรก ไม่ใช่มาอ้างในภายหลัง

            ในวันเกิดเหตุเจ้าของบ้านคนใหม่ซึ่งเป็นผู้ตาย ได้นำหมายขับไล่ไปเจรจากับเจ้าของบ้านคนเดิมผู้ก่อเหตุตามลำพังโดยปราศจากเจ้าหน้าที่บังคับคดีและเจ้าหน้าที่ตำรวจ  ซึ่งนับว่าเป็นเรื่องที่อันตรายอย่างยิ่ง

            เมื่อผู้ที่ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและปรากฏภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ว่า เจ้าของบ้านเดิมและบริวารยังพักอาศัยไม่ได้ย้ายออกไป แม้จะถูกหมายขับไล่ยึดทรัพย์จากสำนักงานบังคับคดีมาขายทอดตลาดแล้ว ในลักษณะนี้เจ้าของบ้านคนใหม่ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด ไม่ต้องยื่นฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่อีก 

            เจ้าของบ้านคนใหม่ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด มีสิทธิร้องขอให้ศาลออก “หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคดี” ซึ่งถือเป็น “เอกสารอำนาจพิเศษ” เพื่อขับไล่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ทันที เนื่องจากกฎหมายมุ่งให้ความคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์จากขายทอดตลาด ให้สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่ซื้อได้ทันที เพราะหากในความเป็นจริงผู้ซื้อจะต้องไปฟ้องขับไล่เอง ย่อมไม่มีใครอยากจะมาซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลจากกรมบังคับคดีแน่ (แนวฎีกาที่ 8853/2551)

            ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีสิทธิยื่นคำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ที่ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เมื่อได้หมายตั้งเจ้าพนักงานคดีตามคำสั่งศาลแล้ว ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิไปตั้งเรื่องบังคับคดีขับไล่จำเลยที่สำนักงานบังคับคดีที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่  จากนั้นผู้ซื้อทรัพย์ หรือทนายความ(หากมี) จะสืบหาข้อมูลและแจ้งกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า มีบุคคลใด ที่ยังอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ และดื้อแพ่งไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรายงานต่อศาลว่า ยังมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขอให้ศาลออกหมายจับบุคคลที่ยังอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ได้เลย  

            เมื่อศาลได้รับรายงานจากเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ศาลจะออกหมายจับบุคคลที่ยังอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ และหลังจากนั้นผู้ซื้อต้องคัดถ่ายหมายจับจากศาล ไปประสานขอกำลังเจ้าพนักงานบังคับคดี และตำรวจในพื้นที่เข้าจับกุมบุคคลที่ดื้อแพ่งอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป  และเมื่อจับกุมได้แล้วเจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ทำการครอบครองต่อไป

            เหตุตามกรณีที่เป็นข่าว เจ้าของบ้านคนใหม่ที่ซื้อจากการขายทอดตลาดได้ขอหมายบังคับคดีแล้วแต่เนื่องจากเจ้าหน้าที่ติดภารกิจมากยังไม่สามารถดำเนินการบังคับคดีได้จึงเข้าไปเจรจากับเจ้าของบ้านคนเดิมด้วยตนเอง โดยไม่ได้แต่งตั้งทนายความให้ดำเนินการให้จนเกิดโศกนาฏกรรมขึ้น

            การซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่า เจ้าของบ้านเดิมและบริวาร ยังอยู่ในบ้านหรือไม่ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจว่าอาจต้องใช้เวลาในการดำเนินการต่อไปอีก รวมทั้งอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มมากขึ้นอีก

            ในทางธุรกิจเคยมีกรณีที่โรงแรมหลายแห่งถูกยึดขายทอดตลาด นักลงทุนสนใจอยากจะซื้อจากการขายทอดตลาด เมื่อไปสำรวจดูพบว่า เจ้าของโรงแรมเดิมยังครอบครองและประกอบธุรกิจโรงแรมเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้น นักลงทุนหลายรายถึงกับถอดใจ เปลี่ยนใจไม่ซื้อโรงแรมจากการขายทอดตลาด เพราะเห็นว่าต้องใช้เวลาดำเนินการอีกนานพอสมควร และอาจไม่คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุน สร้างความเสียหายได้ให้กับทางธุรกิจ

            ทางที่ดีที่สุดต้องถือตามสุภาษิตกฎหมายที่ว่า ผู้ซื้อควรระวังซึ่งต้องขยายความอีกว่า การระวังจะต้องมองให้รอบด้านด้วย