ลงพิมพ์ในโพสต์ทูเดย์ : 27 พฤศจิกายน 2561
ดร. รุจิระ บุนนาค
27 พฤศจิกายน 2561
Facebook : Rujira Bunnag
Twitter : @RujiraBunnag
ประเทศไทยมีโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) ตามมติของคณะรัฐมนตรี เมื่อปี พ.ศ. 2558 เพื่อสนับสนุนให้มีการลงทุนทางด้านอุตสาหกรรมในพื้นที่จังหวัดภาคตะวันออก โดยพื้นที่ของโครงการดังกล่าวครอบคลุม 3 จังหวัด คือ จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดระยอง
โครงการนี้ให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ แก่นักลงทุน และได้ตราพระราชบัญญัติ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เพื่อสนับสนุนโครงการดังกล่าว
หนึ่งในนักลงทุนรายใหญ่ที่สนใจลงทุนในโครงการนี้คือ แจ๊ค หม่า มหาเศรษฐีชาวจีน เจ้าของ Alibaba เว็บไซต์ค้าปลีกออนไลน์รายใหญ่ของโลก แจ๊ค หม่า ได้ลงนามในบันทึกความเข้าใจกับรัฐบาลไทยในการลงทุนโครงการดังกล่าวแล้ว เพื่อสร้าง Smart Digital Hub ในพื้นที่ EEC ด้วยเงินค่าก่อสร้างมูลค่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งจะสร้างภายในปี พ.ศ. 2561-2562 นี้
แจ๊ค หม่า ต้องการลงทุนเพื่อให้ประเทศไทยเป็นจุดส่งออกสินค้าของ Alibaba เนื่องจาก แจ๊ค หม่า เห็นว่า ประเทศไทยมีจุดเด่นเรื่องทำเลที่ตั้ง ในการเป็นศูนย์กระจายสินค้าของ Alibaba ไปยังกลุ่มประเทศ CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) กลุ่มประเทศยุโรป และประเทศอื่นๆ ทั่วโลก
เนื่องจากโครงการดังกล่าว จะก่อให้เกิดการจ้างงานเป็นจำนวนมาก เมื่อแจ๊ค หม่า และ Alibaba เข้ามา จึงส่งผลให้ราคาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในบริเวณจังหวัดต่างๆ ของโครงการมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ตามพระราชบัญญัติ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 นั้น ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนในโครงการสามารถเช่าที่ดินได้ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ แจ๊ค หม่า ได้ยื่นข้อเสนอใหม่ให้กับทางรัฐบาลไทย โดยจะขอซื้อที่ดินในเขตพิเศษนี้ เพื่อพัฒนาโครงการดังกล่าวแทนการเช่า โดยจะให้ประเทศไทยเป็น hub logistic ที่มากกว่าการเป็น hub ธรรมดา
ในเรื่องดังกล่าว จึงน่าสนใจว่าเหตุใด แจ๊ค หม่า จึงต้องการซื้อที่ดินเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ แทนการเช่า เพราะเหตุใดการให้เช่าที่ดินระยะยาว จึงไม่เป็นที่พอใจของนักลงทุน
หากพิจารณาระบบการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศจีนแล้ว จะเห็นว่า โดยหลักกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของรัฐทั้งหมด ประชาชนไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ จะมีเพียงสิทธิในการถือครองตามระยะเวลาที่จำกัดโดยรัฐเท่านั้น
ตัวอย่างเช่น หากชาวจีนซื้อห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมในประเทศจีน จะมีเพียงสิทธิในการถือครองที่ดิน ได้กรรมสิทธิ์แต่ในตัวอาคาร เมื่อสิทธิการถือครองที่ดินหมดไป จะมีการทุบทิ้งอาคารชุดโดยไม่มีทรัพย์สินอะไรเหลืออยู่เลย
ชาวจีนยุคใหม่มีฐานะร่ำรวย ค้าขายเก่ง จึงออกไปกว้านซื้อที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ประเทศที่ชาวจีนเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์มากๆ เช่น ประเทศสหรัฐอเมริกา ประเทศออสเตรเลีย ประเทศต่างๆ ในยุโรป และรวมถึงประเทศไทยด้วย
ที่ประเทศฝรั่งเศสนั้น ชาวจีนกว้านซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นจำนวนมาก สร้างความไม่พอใจให้กับผู้นำของประเทศฝรั่งเศส เพราะที่ดินของฝรั่งเศสนั้นมีลักษณะเฉพาะแตกต่างจากที่อื่น เนยแข็งหรือชีส (cheese) บางชนิดสามารถผลิตขึ้นได้ในบางพื้นที่ของประเทศฝรั่งเศสเท่านั้น ผลิตที่อื่นในโลกไม่ได้ ไวน์ที่ผลิตในบางแคว้นของประเทศฝรั่งเศสเป็นที่นิยมไปทั่วโลก ทั้งนี้ เพราะความอุดมสมบูรณ์ของดิน สภาวะอากาศ และชนิดจุลินทรีย์ในพื้นที่ดังกล่าว
ชาวจีนบางคนมาเที่ยวประเทศไทย เห็นอสังหาริมทรัพย์ที่สวยงาม ตัดสินใจซื้อเลย ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เป็นที่ชื่นชอบของชาวจีน เพราะราคาถูก ตกแต่งสวยงาม เมื่อเปรียบเทียบกับในประเทศจีน
นอกจากนี้ การที่ชาวจีนซื้อห้องชุดในประเทศไทย จะได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด จึงแตกต่างจากการซื้อห้องชุดในประเทศจีน ห้องชุดในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวใหญ่ๆ เช่น เชียงใหม่ หัวหิน ภูเก็ต และพัทยา จึงเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ รวมถึงชาวจีนเป็นจำนวนมาก
นอกจากที่อยู่อาศัยแล้ว ในเรื่องธุรกิจและอุตสาหกรรม ในมุมมองของนักลงทุนชาวจีน การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินโครงการนั้นไม่คุ้มค่า เมื่อเทียบกับการซื้อกรรมสิทธิ์
อย่างไรก็ตาม กฎหมายไทยนั้นอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะห้องชุด เว้นแต่ในส่วนของที่ดินที่ต้องขออนุญาต ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ นอกจากจะเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายพิเศษอื่นๆ เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 หรือ พ.ร.บ. BOI ซึ่งยอมให้นักลงทุนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ และทางการกำลังพิจารณาว่ากรณีของแจ๊ค หม่า นี้จะสามารถทำได้หรือไม่ ตามกฎหมายใด
ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 แม้ว่า นักลงทุนจะถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ แต่ต้องลงทุนในประเภทกิจการ และตามเงื่อนไขที่กฎหมายฉบับนี้กำหนด เพื่อให้ได้สิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น ทางด้านภาษีอากร และการซื้อที่ดิน อย่างไรก็ตาม หากการประกอบกิจการสิ้นสุดลงจะต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าว ไม่สามารถถือครองต่อไปได้ จึงไม่เป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด
ส่วนตาม พระราชบัญญัติ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 นั้น นักลงทุนได้สิทธิพิเศษในด้านต่างๆ เช่นกัน เช่น การยกเว้นหรือการลดหย่อนภาษี การยกเว้นการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตรา แต่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ทำได้เพียงการเช่าที่ดินระยะยาว นานสูงสุด 99 ปีเท่านั้น
ทางผู้บริหาร BOI ให้ความเห็นว่า หากจะใช้พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ต้องเข้าเงื่อนไขของกฎหมายด้วย เช่น ต้องมีเงินลงทุนหลายพันล้านบาท ต้องเป็นการลงทุนที่นำห่วงโซ่ทั้งกลุ่มหรือคลัสเตอร์ (cluster) มาลงทุนด้วย หากเป็นการลงทุนครั้งเดียวจะไม่เข้าเงื่อนไข
อย่างไรก็ตาม อาจพิจารณาได้ว่า สำหรับโครงการของ แจ๊ค หม่า นี้ หากเข้ากรณีตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 แม้จะซื้อที่ดินได้ ไม่ต้องเช่า แต่สิทธิประโยชน์ต่างๆอาจจะน้อยกว่าสิทธิประโยชน์ตามพระราชบัญญัติ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561
ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไร การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้คนเพียงคนเดียวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้นั้น ไม่ใช่เรื่องที่ควรทำ เพราะกฎหมายนั้นใช้บังคับกับทุกคน
